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凯悦与天府明宇拟合作发展50家高端精选酒店

2019-04-24 14:52
来源: 乐居财经

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  3月份,新房住宅的成交套数为3088套,环比上升141.44%。二手住宅成交4551套,同比下降15%。

  深圳楼市回暖迹象明显,事实上更多是看房活跃,远没有达到火爆的行情。

  梳理过去十年来二手房成交数据可知,深圳历经了三次月均破万套成交量的时间,但前两次爆发却没有引发后续价格的质变,唯独在2015-2016年间实现了价格大跨越。

  另外,一季度以来,深圳楼市微观成交数据不温不和,但是土地拍卖市场、信贷数据、开发商动作却是市场不可忽略的风向标。3月,开发商拿预售的积极性也在增加,全市7个项目取得批售,供应新房4699套,其中住宅1411套,商务公寓2102套。

  这是什么成绩?

  从2010年以来,最近10年来同期对比,今年的新房表现属于中上水平,有6年的数据是低于今年的成交水平。3月深圳新房住宅成交套数,超出去年月均成交套数约26%。

  单从数据面来看,3月新房月成交情况比2018年都要好。

  而二手住宅成交4551套,同比下降15%,仍处于中低位水平。

  在深圳,行业内有5000套中位数指标的说法。低于5000套表明行情较差,超过7000套表明行情向好。从市场的反馈来看,成交数量理应超过5000套,但由于历年的官方数据都有滞后性,这也给了对比的空间,同在一条滞后的水平线下,3月的情况仍然不算理想。

  十年三次爆破窗口期,价格实现大跨越

  据乐居统计,2019第一季度新房成交数为6866套,环比减少4.6%,同比增长22.6%。

  今年一季度的行情明显比去年一季度要好得多。但是相比去年底四季度还是稍差了1000多套。从这半年的新房成交走势而言,除了12月份受到市场几大刚需盘影响,购房者积极入市外,其他时间都未走出“731新政”的阴影。

  深圳规划国土委数据显示,3月末深圳新房住宅可售房源33259套,去化周期13.0个月,2月春节影响成交低量,本月供应量逐步回升,令到库存量小幅上升,去化周期略有延长。

  深圳规划国土委数据显示,3月末深圳新房住宅可售房源33259套,去化周期13.0个月,2月春节影响成交低量,本月供应量逐步回升,令到库存量小幅上升,去化周期略有延长。

  3月开始,开发商与中介联动增加,尤其是一些卖点较强的刚需楼盘成交较好。坂田的大族云峰、保利达广场、满京华云著,龙华玺园、沙井的万科星城等。市场新房佣金最高达6-7%。

  二手房方面,从这10年来的成交量走势图可见,二手房成交量是向下倾斜。2013、2016年实现了爆发性的增长突破1万套,而房价也是在这两个窗口期实现了较大幅度的跨越。

  自从2008年推出的4万亿救市计划后,2009年3月行情开始爆发,量价起升,直接2008月均3442套,一起飞起到上万套。

  实际上这样的行情在2007年的3-8月份也出现过,月均成交破1.2万套,但那时候的房价基本稳定在1.2万元/平方米。

  随后救市资金回落到楼市,2009-2010之间出现过可以说与2015-2016一样的疯狂行情,但三波行情带来的却是截然不同的后果,前两波行情在价格方面基本维稳,没有离开1字头的均价。

  而2015年那波行情后,深圳新房均价从2014年的2.4万元/平,隔年就跳到3.8万元/平,最后2016年是5.1万/平,自那开始深圳房价开启了5万均价时代。

  即使从数据面上来看,2019年3月的成交数据不如人意,不到5000套,但是价格已经是在稳稳的上扬,达到5.5万元/平。

  看似不温不火的行情,却让不少购房者焦虑

  “我儿子今年大二,在黑龙江上大二,学的计算机,我们家在东北做小本生意,现在手上有200万现金,想要给儿子买套能增值的房子,他毕业是要来深圳发展的,我们也很赞同,希望能在深圳买,可惜没有买额,但是临深又不知道是坑还是机会,有没有好的推荐?”

  东北的红姐已经不只是第一次来深圳看房,最近打算在儿子意向的公司附近看房,居然从东北来深圳坂田租房住了半个月,就为了看房。儿子未来还要考研,红姐已经早早做打算,她重复的理由是,“等儿子毕业出来,我们怕供不起了。”

  比怕供不起的,更多的是勇敢上车后怕降价的。

  90年小李年初买了前海鼎太丰华,总价600多万,父母给了200万做首付,买完以后一直担心会降价,本身想买,买了又担心。“主要这不是我自己的钱,月供2万多,虽然在可承受范围内,但是如果房价跌了,父母多年的血汗就化为乌有了。”

  资深中介王先生三月份成交3套二手房,总价在300-800万,全是首套刚需置业,几乎都是90后借力父母,希望实现弯道超车,成交恰巧都是南山核心地段优质刚需盘。“最近看房的多起来,一般带看3个月左右也就会成交,刚需盘很活跃,但是没有其他中介传说中的那么火,比如诺德国际、松坪山三期从去年底到现在都涨了近5%。”

  其实上不只是刚需盘,据微信号“今日成交”公布的南山豪宅成情况来看,5000万起的豪宅同样成为资金看中的重点标的。以下为部分成交数据:

  华润悦府,

  263㎡4房,中高区,成交5400万±

  325㎡4房,中高区,成交6500万±

  362㎡4房,E户型,成交8200万±

  364㎡4房,a户型,成交8500万±

  恒裕滨期二期

  5-a,168㎡4房,25楼+,成交3360万±

  2-b,224㎡4房,成交4200万

  2-c,224㎡4房,成交4250万

  2-d,227㎡4房,成交4400万±

  翡翠海岸

  89㎡4房,成交1650万±

  177㎡4房,成交3000万

  343㎡5房,成交5500万±

  半岛三期

  84㎡2房,45楼+,1100万±

  197㎡5房10楼+,成交3000万-

  260㎡5房,10楼±,3700万±

  312㎡5房,30楼+,成交5400万±

  土地市场区域分化严重

  除了微观成交数据,宏观数据也值得留意。人口、土地供应情况、信贷走势都可以作为选择的基础数据。

  土地市场方面,2019年3月,据克而瑞统计40个典型城市土地成交建筑面积2905.6万平方米,环比仅增长 2%。3月份量能不济;

  同比大幅下降34.6%,且已经连续5个个月下降,40城土地成交量相比去年下降明显。

  虽然房企整体拿地态度偏谨慎,但二线土地争夺则异常激烈。这与多数房企也将回归二线作为2019年的投资战略不无关系,数据显示销售百强新增土储建面中有46%分布在二线。

  克而瑞分析,排名中下游的的企业仍然保持对规模的渴望,整体拿地销售比高于行业平均。可以预见,在拿地集中度愈发集中和中小房企求生存的困境下,整体投资格局会愈发分化,优质城市优质地块争夺会更加激烈。

  对于土地市场来说,全国市场依然以降温为导向,这在很大程度上也说明房屋交易市场降温以后,多少使得此类土地市场也跟着降温。

  从实际情况看,部分城市土地市场是有所回暖的,广东3月挂牌166宗土地,成交金额239.99亿。其中广州(楼盘)在近日出让了6宗地,成交价超87亿。这也说明近期资金面改善以后房企会积极去拿地,也对2019年的市场也是持乐观态度的。

  信贷信号反应资金流动方向

  另外,从官方公布的信贷数据上,可以更为直观判断资金到底有没有流向房地产

  3月10日,央行公布的数据显示,前两个月人民币贷款增加4.11万亿元,同比多增3748亿元。分部门看,住户部门贷款增加9192亿元。

  而2月份,住户部门贷款减少706亿元。其中,短期贷款减少2932亿元,中长期贷款增加2226亿元;非金融企业及机关团体贷款增加8341亿元。

  值得注意的是,1月份信贷数据为正,2月份的表现为负,但2月份的信贷涨幅仍然同比增长近17%。出现负数的原因这里或许有春节的因素,也或许是资金下在寻找更好的出口。如果3月份数据出来是一路向好,说明全国楼市的仍然处在上升的买买买阶段。如果接下来数据一直是向下的趋势,很可能说明资金在离开楼市。

  房价很大程度上与信贷宽裕与否有关。如何信贷宽松,房价放松上扬的可能性大,目前深圳各大银行的房贷利率仍然是在基准利率基础上浮5%。

  如果信贷减少,银根收紧,观望情绪就会加重。因此不可单一判断成交量火爆,价格就一定会随势而上。开发商拿地的区域策略、不同城市的人口与土地供应情况、金融环境都应该成为你买房的参考指标。

(文章来源:乐居财经)

(责任编辑:DF378)

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